Mladom paru za stan treba 400.000 KM: Previsoke cijene stanova može zaustaviti samo jedna stvar

U razdoblju od 2023. do 2025. godine u svim gradovima i općinama u Bosni i Hercegovini rasla je prosječna cijena nekretnina. Najviše vrijednosti zabilježene su u središnjim sarajevskim općinama. Međutim, tržište nije bilo dinamično samo u glavnom gradu BiH, nego je rast cijena zabilježen i u drugim urbanim sredinama, poput Ilidže, Vogošće, Zenice, Mostara i Tuzle.

Prema službenim podacima objavljenima u Izvješću o stanju tržišta nekretnina u Federaciji BiH za 2025. godinu, najviše su se kupovali stanovi površine između 40 i 70 četvornih metara, a najmanje oni veći od 100 četvornih metara, piše Forbes.

Neum prednjači po cijenama

Najviša prosječna cijena stana po četvornom metru u Federaciji BiH ostvarena je u općini Neum. Međutim, riječ je o apartmanima namijenjenima odmoru, dok su najviše prosječne cijene stanova ostvarene na području općina Stari Grad Sarajevo i Novo Sarajevo.

U Neumu se cijena četvornog metra kretala u rasponu od 1.530 do 9.000 KM, u općini Stari Grad Sarajevo između 1.110 i 7.970 KM, u općini Centar Sarajevo između 1.460 i 7.480 KM, u Tuzli između 280 i 4.950 KM, u Zenici između 500 i 5.120 KM, u Travniku između 680 i 4.310 KM, a u Lukavcu između 430 i 3.400 KM.

Cijena najviše rasle u Mostaru

Kada je riječ o godišnjoj stopi rasta, cijene su 2024. godine rasle između 9 i 20 posto, dok je 2025. godine zabilježen dodatni rast u većini sredina. Najizraženiji rast dogodio se u Mostaru, Zenici i sarajevskoj općini Ilidža.

U općini Stari Grad prošle je godine prodan i najskuplji stan u Federaciji BiH, po ukupnoj cijeni od 1.315.000 KM. Smješten je u zgradi iz 1900. godine, a njegova korisna površina iznosi 165 četvornih metara.

Kada je riječ o kućama, službeni podaci pokazuju da je najskuplji kupoprodajni ugovor sklopljen za kuću u općini Hadžići, vrijednu 1.962.000 KM, s korisnom površinom od 397 četvornih metara i ukupnom površinom parcele od 1.253 četvorna metra.

Podaci iz Godišnjeg izvješća o tržištu nekretnina Republike Srpske za 2025. godinu pokazuju da je tržište nastavilo rasti. Ukupan promet povećan je za oko 210 milijuna KM u odnosu na 2024. godinu, broj kupoprodajnih ugovora porastao je za 2,5 posto, dok je broj prometovanih nekretnina veći za 1,1 posto.

Najviše nekretnina prometovano je u Banjoj Luci i Bijeljini, dok se najveći broj transakcija odnosio na poljoprivredno zemljište.

Najskuplji stan i kuća

Prosječna cijena stana u Republici Srpskoj 2025. godine iznosila je 2.567,1 KM po četvornom metru i bila je za oko 115 KM viša nego 2024. godine.

Međutim, prosjek znatno podižu skupe turističke lokacije, prije svega Jahorina, gdje je prosječna cijena dosegnula 4.689 KM po četvornom metru, dok je pojedinačni rekord iznosio gotovo 12.000 KM po četvornom metru. Riječ je o najskupljem prometovanom stanu u Republici Srpskoj tijekom prošle godine.

Korisna površina stana, čija je cijena iznosila 798.000 KM, iznosi 66,8 četvornih metara. Nalazi se u objektu izgrađenom 2024. godine na Jahorini, u općini Pale, a prometovan je između dviju pravnih osoba.

Najskuplja prodana kuća u Republici Srpskoj, vrijedna 600.000 KM, evidentirana je u Trebinju, u naselju Gradina. Kuća je izgrađena 1967. godine, ima korisnu površinu od 316 četvornih metara te parcelu površine 457 četvornih metara.

Rast cijena nekretnina, prema riječima bankarskog i financijskog stručnjaka Dine Osmanbegovića, izravno proizvodi situaciju u kojoj postoji velik broj stanova koji se preprodaju ili ostaju prazni, dok istodobno postaju sve nedostupniji običnim građanima.

Osmanbegović ističe da postoje dvije kategorije kupaca stanova. Prvu čine ljudi koji nekretnine kupuju za stanovanje, odnosno za njihovu osnovnu namjenu. Drugu skupinu čine investitori koji u nekretnine ulažu slobodni kapital.

Iako je riječ o legalnoj i legitimnoj praksi, napominje da je ulaganje u nekretnine na Balkanu tradicionalno najčešći oblik investiranja jer ne postoji burza niti druge razvijene mogućnosti za plasman kapitala.

Pobjeđuju investitori koji "parkiraju" novac u nekretnine

"Trenutačno pobjeđuju investitori koji parkiraju novac u nekretnine, koje su nerazmjerno poskupjele, osobito one koje nisu nove ili obnovljene", kazao je Osmanbegović za N1.

Prema njegovim riječima, ne postoji jasan pokazatelj koji bi odredio kada su cijene "previsoke".

"Kakva će situacija biti? Ovo, nažalost, može riješiti samo ekonomska kriza jer je neprirodan trend da vam je potrebno sve više prosječnih plaća za četvorni metar stana", kazao je, dodajući da mogućnost priuštivosti stambenog prostora opada.

"I koliko je dugo to održivo, vidjet ćemo", dodao je.

Smatra da mjere poput oslobađanja od dijela PDV-a predstavljaju paušalna rješenja bez znatnijeg utjecaja na tržište stanova namijenjenih stanovanju.

"Nekretnine će i dalje ostati skupe jer nema drugog načina, s obzirom na to da je, makroekonomski gledano, stvoren velik iznos slobodnog novca. To stalno ponavljam. Velika monetarna masa kruži i ona negdje mora biti investirana. Mogućnosti su vrlo ograničene. Kapital ne možete lako iznijeti u inozemstvo.

Tako uvećane količine novca, stvorene na različite načine, među kojima ima i sivog, a vjerojatno i crnog novca, utječu na cijene nekretnina jer je to zapravo područje u koje se taj novac najviše usmjerava kao investicija. Kao i u brojnim drugim segmentima, cijenu toga plaćaju, da ih tako nazovemo, obični građani, oni koji kupuju stanove za stanovanje."

Jednom mladom bračnom paru, podsjeća, potrebno je između 300.000 i 400.000 maraka kako bi kupio stan.

Što može zaustaviti rast cijena nekretnina u BiH? Nažalost, samo kriza

"Ako nisu u stanju prikupiti ta sredstva na drugi način ili dio financirati uz pomoć rodbine, ušteđevine ili obiteljskog prijenosa sredstava sa starijih na mlađe, moraju se zadužiti. Bez obzira na to što su kamatne stope relativno niske, riječ je o velikim iznosima i dugim rokovima koji donose golema opterećenja dužnicima", kazao je Osmanbegović.

Vraćajući se na tezu da bi cijene mogla obuzdati jedino ozbiljnija ekonomska kriza, Osmanbegović podsjeća na predviđanja pojedinih analitičara prema kojima postoji mogućnost blaže recesije, a možda, ovisno o ishodu događaja u Zaljevu, i dublje depresije.

"Ekonomska situacija prilično je negativna, a jako je mnogo prenapuhanih ulaganja. Govori se o AI bubbleu, odnosno takozvanom balonu umjetne inteligencije. Golema sredstva uložena su u taj segment, a on zasad, trenutačno i u vrlo bliskoj budućnosti, ne donosi odgovarajuće prinose ili prihode.

To znači da ta ulaganja trenutačno nisu ekonomski racionalna. Nalaze se na granici racionalnosti, iako mnogi ulažu u njih i potiču ih, uključujući najbogatije i najutjecajnije investitore.

Što će se dogoditi? Pogledamo li dot-com balon s početka 2000-ih, bila je to kriza u kojoj su svi bili usmjereni na računala i informatiku, ulaganja su bila golema, a zatim se dogodila kriza. Vrlo lako može se dogoditi nešto slično, čak i mnogo većih razmjera, a to bi potom imalo utjecaj i na lokalnoj razini, ako se sjećate 2008. godine i načina na koji su se stvari odvijale.

Doduše, tada je kriza bila izazvana krizom banaka, ali nije važno što je pokretač. Posljedice su obično iste. Vrijednost nekretnina, imovine, aktive i novca pada te dolazi do deflacije i krize.

Neovisno o inflaciji ili deflaciji, riječ je o vrijednosti novca. Rast prestaje, dolazi do negativnog rasta ili njegova zaustavljanja, kako na globalnoj tako i na lokalnoj razini. To zatim utječe na sve ostalo", zaključio je Osmanbegović.