Mostar 2016. i 2026.: Nekad stan za 114.000 KM, danas isti kvadrati mogu stajati i 360.000 KM

Koliko se promijenilo tržište nekretnina u Mostaru tijekom posljednjih deset godina? Dok se 2016. godine četvorni metar novogradnje mogao pronaći za približno 1.900 KM, danas se tražene cijene novih stanova kreću od 4.300 do čak 6.000 KM. Za stan od 60 četvornih metara, koji je nekad stajao oko 114.000 KM, danas bi trebalo izdvojiti između 258.000 i 360.000 KM. Plaće su u međuvremenu znatno porasle, ali pitanje dostupnosti vlastitog stana postalo je još izraženije.

Prije deset godina kupnja stana u Mostaru bila je velik financijski izazov za prosječnu obitelj. Danas, kada se cijene pojedinih stanova u novogradnji približavaju iznosima od 300.000 ili čak 400.000 KM, taj je izazov još veći.

Usporedba tržišnih cijena iz 2016. godine s ponudom u 2026. pokazuje da su tražene cijene novogradnje u pojedinim kategorijama povećane za više od 160 posto, a na najskupljem kraju tržišta i za više od 200 posto.

Za razliku od cijena osnovnih životnih namirnica, kod nekretnina je posebno važno razlikovati oglašenu cijenu od one koja je stvarno postignuta kupoprodajom.

Ipak, rast cijena novogradnje pokazuje koliko je mladim obiteljima danas teško doći do vlastitog doma.

Od 114.000 do 300.000 KM za stan od 60 kvadrata

Za usporedbu možemo uzeti stan površine 60 četvornih metara, kakav je često predmet interesa mladih parova i obitelji.

Uz referentnu cijenu od 1.900 KM po četvornom metru iz 2016. godine, takav je stan stajao približno 114.000 KM.

Deset godina poslije, prema tržišnim informacijama koje su u rujnu 2026. prenijeli mediji pozivajući se na agencije za nekretnine, cijene mostarske novogradnje kreću se između 4.300 i 6.000 KM po četvornom metru.

To znači da bi stan jednake površine danas stajao između 258.000 i 360.000 KM, ovisno o lokaciji, kvaliteti gradnje i opremljenosti.

Uz cijenu od 5.000 KM po kvadratu, stan od 60 četvornih metara koštao bi 300.000 KM.

Drugim riječima, iznos kojim se prije deset godina mogao kupiti stan od 60 kvadrata danas bi, po toj cijeni, bio dovoljan za manje od 23 kvadrata.

Riječ je o ilustrativnoj usporedbi tržišnih cijena novogradnje, a ne o službenom prosjeku svih zaključenih kupoprodaja.

Plaće jesu rasle, ali koliko danas vrijede?

Prema podacima Ministarstva financija HNŽ-a, prosječna neto plaća u Hercegovačko-neretvanskoj županiji 2016. godine iznosila je 928 KM.

U srpnju 2026., prema podacima Federalnog zavoda za statistiku, dosegla je 1.810 KM.

Nominalni rast iznosi približno 95 posto.

Usporede li se ti iznosi s referentnim cijenama novogradnje, dobiva se zanimljiva slika.

Godine 2016. za kupnju jednog četvornog metra po cijeni od 1.900 KM bile su potrebne nešto više od dvije prosječne mjesečne neto plaće u HNŽ-u.

Danas je za četvorni metar po cijeni od 5.000 KM potrebno približno 2,8 takvih plaća.

Za stan od 60 kvadrata, bez kreditnih kamata i drugih troškova, 2016. trebalo je izdvojiti iznos jednak približno 10,2 godišnje prosječne neto plaće.

Danas bi za stan od 300.000 KM trebalo približno 13,8 godišnjih plaća, pod pretpostavkom da bi cijela primanja mogla biti usmjerena na kupnju nekretnine.

U stvarnom životu, uz troškove hrane, režija, prijevoza, odgoja djece i drugih potreba, takva računica za većinu kućanstava nije ostvariva.

Koliko se stanovi stvarno prodaju?

Iako se kod novogradnje spominju cijene od 5.000 ili 6.000 KM po četvornom metru, službene evidencije prodaje prikazuju drukčiju sliku ukupnog tržišta.

Prema tržišnim podacima, temeljenima na evidencijama kupoprodaje nekretnina Federalne uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove, medijalna cijena prodanih stanova u Mostaru 2016. godine iznosila je približno 2.000 KM po četvornom metru.

Za posljednjih 12 mjeseci u 2026. godini ista platforma prikazuje medijalnu realiziranu cijenu od oko 2.600 KM po četvornom metru.

Razlika je znatno manja od rasta traženih cijena novogradnje.

Objašnjenje je u tome što evidencija obuhvaća različite vrste stanova, lokacije, starost i stanje nekretnina, dok se najviše cijene uglavnom odnose na nove projekte i poželjnije lokacije.

Zato se podatak o realiziranim prodajama ne može izravno uspoređivati s oglašenom cijenom najskupljih stanova u izgradnji.

Koliko danas zapravo košta gradnja stana?

Jedno od pitanja koje se sve češće postavlja jest koliko je poskupljenje stanova povezano s rastom građevinskih troškova, a koliko s tržišnom potražnjom i zaradom investitora.

Odgovor djelomično nude službeni podaci Federalnog zavoda za statistiku.

U 2016. godini, na razini Federacije BiH, prosječna cijena prodanog novog stana iznosila je 1.756,30 KM po četvornom metru.

Od toga se 1.176,80 KM odnosilo na troškove gradnje i dobit izvođača, 145,80 KM na građevinsko zemljište, a 433,70 KM na ostale troškove i PDV.

U drugom tromjesečju 2026. prosječna cijena prodanog novog stana u FBiH dosegla je 3.466,10 KM po četvornom metru.

Troškovi gradnje i dobit izvođača iznosili su 2.355,10 KM, zemljište 286,60 KM, dok su ostali troškovi i PDV iznosili 824,40 KM.

To pokazuje da se komponenta građevinskih troškova i dobiti izvođača u promatranom razdoblju gotovo udvostručila.

Treba naglasiti da ovi podaci vrijede za Federaciju BiH i da ne otkrivaju stvarne troškove ili profit pojedinačnog mostarskog investitora.

Grad Mostar utvrdio građevnu cijenu od 2.217 KM

Zanimljiv podatak dolazi i iz odluke Gradskog vijeća Mostara iz lipnja 2026. godine.

Gradsko vijeće utvrdilo je prosječnu konačnu građevnu cijenu četvornog metra korisne stambene površine na 2.217,20 KM.

Taj iznos služi kao temelj za obračun rente, odnosno naknade za pogodnost gradskog građevnog zemljišta, a ne predstavlja cijenu po kojoj se stanovi prodaju niti dokaz stvarnog troška svakog investitora.

Razlika između te obračunske vrijednosti i najviših tržišnih cijena otvara pitanje koje bi moglo zanimati i kupce i građevinske poduzetnike: koliko na konačnu cijenu stana utječu zemljište, komunalna opremljenost, troškovi financiranja, porezi, građevinski materijal, radna snaga i tržišna potražnja?

Za precizan odgovor potrebno je analizirati stvarne troškovnike pojedinih projekata.

Mostar gradi, ali kome su stanovi dostupni?

Prema izvještaju iz rujna 2026., u Mostaru je u izgradnji približno tisuću novih stanova.

Unatoč visokim cijenama, interes kupaca i dalje postoji, a dio stanova prodaje se već tijekom gradnje.

To dodatno otvara pitanje strukture kupaca, odnosno koliki dio nekretnina kupuju građani koji u Mostaru žive i rade, koliko kupci iz inozemstva, a koliko oni koji stanove promatraju kao dugoročno ulaganje.

Za takve tvrdnje potrebni su precizni podaci koji zasad nisu obuhvaćeni ovom usporedbom.

Ono što je jasno jest da se ponuda novih stanova i primanja velikog dijela stanovništva sve teže susreću na istoj razini.

Deset godina kasnije: Veća plaća ne znači i dostupniji stan

Usporedba Mostara iz 2016. i 2026. godine pokazuje kako se povećanje plaća ne mora automatski pretvoriti u lakšu kupnju vlastite nekretnine.

Stan koji se u ilustrativnom primjeru prije deset godina mogao kupiti za 114.000 KM danas bi, prema aktualnim traženim cijenama novogradnje, mogao stajati i tri puta više.

Istodobno su rasli troškovi gradnje, zemljišta i poslovanja, što se odražava na cjelokupno tržište.

No konačnu cijenu određuje i ono što su kupci spremni platiti.

Za mnoge mostarske obitelji zato ostaje isto pitanje, samo s mnogo većim iznosima: koliko godina rada i odricanja treba da bi se kupilo 60 četvornih metara vlastitog doma?

Prije deset godina pitanje je bilo može li se kupiti stan. Danas je sve češće pitanje koliko kvadrata prosječna obitelj uopće može priuštiti.