Siva zona

Koliko vlasnika nekretnina u BiH stvarno plati porez na iznajmljivanje?

U BiH je oglašen 1.851 stan, 272 kuće, 1.463 poslovna prostora te 132 hale i skladišta.

01.05.2025. u 19:59

Na popularnoj platformi za online prodaju OLX.ba trenutno je u kategoriji iznajmljivanja, koja obuhvaća sve lokacije u Bosni i Hercegovini, oglašeno 1.851 stan, 272 kuće, 1.463 poslovna prostora te 132 hale i skladišta. Važno je napomenuti da ovi podaci ne uključuju ponudu brojnih agencija za nekretnine, koje često oglašavaju dodatne, zasebne jedinice. Stoga stvarni broj nekretnina koje se iznajmljuju u BiH vjerojatno značajno premašuje ovaj broj.

U Bosni i Hercegovini oba entiteta imaju obvezu plaćanja poreza na imovinu, a oba primjenjuju stopu poreza na prihod od zakupa u iznosu od 10%. U Federaciji BiH porez na imovinu i promet nekretnina regulirani su na kantonalnoj razini, dok su u Republici Srpskoj regulirani na entitetskoj razini, uz određene nadležnosti lokalnih samouprava, piše Forbes.

Međutim, postavlja se ključno pitanje: Koliko vlasnika nekretnina zaista prijavljuje prihod od iznajmljivanja i plaća porez na najamninu?

Mehanizmi kontrole

Prema podacima Porezne uprave Federacije BiH, u razdoblju od siječnja do ožujka 2025. godine zaprimljeno je 51.989 prijava za razrez poreza na imovinu (obrazac PR-I) te 12.128 obrazaca PRIM-1054, kojima se prijavljuju prihodi i rashodi od iznajmljivanja. U istom razdoblju uplaćeno je ukupno 3.324.625 KM poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava.

Porezna uprava FBiH vrši kontrolu uplata i, u slučaju neplaćanja poreznih obveza u propisanom roku, izdaje nalog za plaćanje. Međutim, precizni podaci o tome koliko je fizičkih osoba platilo porez na najamninu od izdavanja stanova nisu dostupni, jer Porezna uprava FBiH ne vodi posebne evidencije podnijetih prijava i plaćenog poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava za stanove, garaže i poslovne prostore; navedeni podaci uključuju sve prijave izdavanja imovine.

Zakonski, osobe koje iznajmljuju nekretninu dužne su podnijeti Prijavu za razrez poreza na imovinu (Obrazac PR-I) za pravne i fizičke osobe. Rok za podnošenje ovog obrasca je 31. siječnja tekuće godine, osim u Tuzlanskom kantonu, gdje je rok produžen do 28. veljače.

Pored toga, obveznici koji ostvaruju prihod od iznajmljivanja imovine dužni su podnijeti i Obrazac PRIM-1054 (Pregled prihoda i rashoda od iznajmljivanja imovine), koji se dostavlja kao prilog uz godišnju prijavu poreza na dohodak.

Godišnja prijava poreza na dohodak od iznajmljivanja imovine podnosi se putem obrasca GPD-1051, najkasnije do 31. ožujka tekuće godine za prethodnu godinu. Uz GPD-1051 obavezno se prilaže i obrazac PRIM-1054, kojim se prikazuje točan iznos ostvarenih prihoda i rashoda po osnovi iznajmljivanja nekretnina.

Na ostvareni dohodak od iznajmljivanja imovine plaća se porez po stopi od 10%.

PROČITAJTE JOŠ

Za iznajmljivače u Mostaru: Obavezna prijava i kategorizacija smještaja

Novčane kazne i provjera

Porezna uprava pojašnjava da je Zakonom o porezu na dohodak propisano da dohodak od imovine uključuje prihod ostvaren iznajmljivanjem nepokretne imovine. Shodno navedenom zakonu, porezni obveznik ima mogućnost odbijanja stvarnih troškova po principu blagajne ili priznavanje troškova u postotku od ostvarenog prihoda. Troškovi koji se priznaju u postotku od prihoda ostvarenog na osnovi iznajmljivanja imovine iznose 30% od prihoda iznajmljene nepokretne imovine.

Za nepodnošenje poreznih prijava Zakonom o Poreznoj upravi Federacije BiH propisane su novčane kazne. Fizička osoba koja ne podnese poreznu prijavu Poreznoj upravi FBiH na propisani način bit će kažnjena novčanom kaznom u iznosu od 300 do 3.000 KM.

Na pitanje o povećanju broja osoba koje prijavljuju prihod od izdavanja stanova i poslovnih prostora, Porezna uprava odgovara da je taj broj u porastu.

U Bosni i Hercegovini teško je dobiti cjelovitu sliku o stvarnom obujmu tržišta zakupa, budući da ne postoji centralni registar o stvarnom broju nekretnina koje se izdaju, prije svega stanova, jer se poslovni prostori u određenoj mjeri mogu pratiti, budući da registracija pravne osobe zahtijeva dokaz o zakupu prostora. Stanovi, s druge strane, često ostaju izvan institucionalne evidencije, čime se stvara prostor za sivu ekonomiju.

Trenutno, anonimne prijave građana o nelegalnom izdavanju stanova predstavljaju jedan od najznačajnijih izvora informacija o postojanju sive zone u sektoru zakupa.

Porezna uprava Federacije BiH vrši inspekcijski nadzor poreznih obveznika koji izdaju stanove, kuće, sobe i apartmane, za koje postoje dokazi i saznanja da su ostvarili dohodak po osnovi izdavanja imovine, a da ih nisu prijavili Poreznoj upravi Federacije BiH. Kontrole se provode na osnovi saznanja, obavještajno-istražnih podataka i anonimnih prijava, tijekom kojih se utvrđuje porez na imovinu i porez na dohodak od imovine i imovinskih prava.

Međutim, Poreznoj upravi Federacije BiH su smanjene mogućnosti inspekcijskog nadzora, jer inspekcijski nadzor privatnih kuća, stanova i soba podrazumijeva ulazak u privatni prostor i narušavanje privatnosti, zbog čega se događalo da su mnogi građani negodovali i spriječili kontrolu zbog povrede prava na privatnost, odnosno tražili su sudski nalog bez kojeg inspektor ne može izvršiti kontrolu stambenog prostora.

Porezna uprava FBiH ne donosi zakone, već djeluje kao izvršni organ, čija je uloga provođenje zakona koje donosi Parlament FBiH na prijedlog Vlade i Federalnog ministarstva financija.

PROČITAJTE JOŠ

Federacija BiH uvodi 16 radnih nedjelja po uzoru na Hrvatsku

Primjer obračuna

Porezna uprava FBiH već duži niz godina predlaže donošenje Zakona o porezu na imovinu i Zakona o porezu na promet nepokretnosti, nasljedstvo i poklon na razini Federacije BiH, koji bi zamijenili postojeće kantonalne zakone. Na ovaj način bi svi porezni obveznici u Federaciji BiH bili oporezovani na jedinstven način. Primjena ovog zakona zahtijeva postojanje uređenog katastra imovine i evidencija o imovini.

U Republici Srpskoj, prema važećem Zakonu o porezu na dohodak, prihodi od izdavanja nepokretnosti smatraju se dohotkom od kapitala i podliježu oporezivanju po stopi od 13%. Međutim, ovaj entitet priznaje tzv. normirane troškove u visini od 20%, što efektivno spušta porezno opterećenje na 10,4%. To znači da zakupodavci plaćaju porez na osnovicu koja iznosi 80% od ukupne zakupnine.

Stopa poreza na nepokretnosti koji se plaća bez obzira na to je li nekretnina iznajmljena iznosi do 0,20% tržišne vrijednosti objekta.

Na stranici saganekretnine.net prikazan je primjer obračuna poreza u entitetu RS: