Koliko danas košta kvadrat u Hercegovini? Mostar drži cijenu, Neum probija rekorde

Tijekom 2025. godine tema kupnje stanova među mladima u Bosni i Hercegovini i Hrvatskoj ponovno je došla u fokus zbog kombinacije rasta cijena i pada broja transakcija.

U BiH je zabilježen pad kupoprodaja nekretnina u odnosu na prethodnu godinu, dok su cijene kvadrata u gradovima poput Sarajeva i Mostara ostale visoke, što mladima dodatno otežava dolazak do prve nekretnine.

Sličan trend bilježi i Hrvatska, gdje je broj prodanih nekretnina smanjen, a cijene stanova u pojedinim sredinama prelaze 4.000 eura po kvadratu. U takvim okolnostima sve veći broj mladih odgađa kupnju, ostaje dulje živjeti s roditeljima ili traži alternativna rješenja poput renoviranja naslijeđenih nekretnina.

Tržište nekretnina u Mostaru i Hercegovini posljednjih godina bilježi stabilan rast potražnje, potaknut statusom studentskog grada, razvojem turizma, blizinom Jadrana te sve snažnijim ulaganjima dijaspore. Iako cijene postupno rastu, Mostar i dalje nudi povoljnije uvjete u odnosu na veće gradove u BiH i obalne destinacije.

Koliko danas vrijedi kvadrat u Mostaru i Hercegovini, za Bljesak.info otkriva Valentina Krešić iz agencije NekretnineINN.

Mostar: Stanovi najtraženiji, kuće tržišno zahtjevnije

Najdinamičniji dio tržišta čine stanovi, osobito oni između 30 i 65 četvornih metara, posebno u blizini sveučilišta. U užem gradskom području cijene korištenih stanova u prosjeku se kreću od 3.000 do 3.200 KM po m², dok dobro uređeni manji stanovi dosežu i 4.000 KM po m². Novogradnja se prodaje između 4.500 i 5.000 KM po m².

Kuće su, prema riječima agentice, tržišno zahtjevnije. Prosječna cijena korištenih kuća kreće se oko 2.200 KM po m². Većina ih se nalazi u prigradskim naseljima, često su veće površine (250 m² i više), što usporava promet. “Stanovi su daleko likvidniji i brže pronalaze kupca, posebno manji i funkcionalni”, rekla je za Bljesak.info Krešić.

Najam: Manji stanovi drže cijenu

Garsonjere se u Mostaru iznajmljuju za 400 do 700 KM mjesečno, jednosobni stanovi za 600 do 900 KM, dvosobni za 800 do 1.200 KM, dok veći stanovi dosežu 2.000 KM mjesečno. Manji i funkcionalni stanovi imaju višu cijenu po kvadratu jer su najtraženiji među studentima i mlađim parovima.

"Potražnja za manjim stanovima i dalje je najizraženija, osobito u blizini fakulteta i centra grada", rekla je za Bljesak.info Krešić, dodajući kako tržište i dalje pokazuje stabilnost unatoč rastu cijena.

Razlike sve izraženije u Hercegovini

Konjic i Posušje: Stabilno i umjereno

U Konjicu korišteni stanovi stoje između 2.000 i 2.400 KM po m², dok je novogradnja oko 3.000 KM. Slične su cijene i u Posušju – korišteni stanovi 2.200 do 2.500 KM, a novogradnja oko 3.000 KM po m². Kuće su u pravilu do 2.000 KM po m².

Međugorje i Ljubuški: Turizam podiže cijene

U Međugorju novogradnja doseže 4.000 do 5.000 KM po m², dok su korišteni stanovi oko 3.000 KM. Kuće se prodaju u prosjeku za 2.300 KM po m².

Ljubuški je povoljniji – korišteni stanovi kreću se između 1.700 i 2.000 KM po m², a novogradnja oko 3.200 KM. Kuće su u prosjeku 1.700 KM po m².

Čapljina i Grude: Pristupačnije opcije

U Čapljini novogradnja se prodaje između 2.800 i 3.000 KM po m², dok su korišteni stanovi 2.000 do 2.400 KM. Kuće su oko 1.800 KM po m².

Grude nude sličan raspon – korišteni stanovi 1.800 do 2.200 KM, novogradnja do 3.000 KM, a kuće u prosjeku 1.700 KM po m².

Neum: Posebna priča

Neum je tržišno najdinamičniji i najskuplji. Korišteni stanovi za život (dvosobni i trosobni) kreću se od 2.800 do 3.000 KM po m². Manji apartmani do 50 m² dosežu i 5.000 KM po m². Novogradnja ide do 7.000 KM, a luksuzni apartmani oglašavaju se i po 10.000 KM po m².

Prema riječima agentice, potražnja je velika, osobito za manjim stanovima, dok je za luksuzne projekte neizvjesno u kojoj se mjeri realiziraju po traženim cijenama.

Livno i Tomislavgrad

Prema dostupnim tržišnim informacijama za 2025. godinu, u Tomislavgradu se cijene novogradnje kreću u rasponu od približno 2.200 do 3.000 KM po četvornom metru, pri čemu se u pojedinim projektima prosjek približava razini od oko 2.900 KM po m², ovisno o lokaciji i opremljenosti. S druge strane, Livno bilježi više cijene – korišteni stanovi u prosjeku se prodaju oko 2.500 KM po m², dok se novogradnja kreće između 3.800 i 4.000 KM po četvornom metru.

Prva nekretnina – san ili financijski teret?

Ako mlada osoba želi podići stambeni kredit za prosječan stan od 50 četvornih metara u novogradnji, prema prosječnoj cijeni kvadrata u Federaciji BiH (3.073 KM/m² u prvom polugodištu 2025. godine), potrebno joj je najmanje 153.650 KM. Prosječna kamatna stopa za hipotekarne kredite dulje od deset godina, prema podacima Centralne banke BiH, u listopadu 2025. iznosila je 3,8 posto. Ako bi kredit otplaćivala 15 godina, mjesečna rata iznosila bi oko 1.120 KM.

U slučaju otplate istog iznosa na 20 godina, mjesečna rata iznosila bi 914 KM, dok bi na 25 godina iznosila 793 KM. I u tom slučaju riječ je o više od polovice prosječnih mjesečnih primanja mladih, pa se postavlja pitanje koliko bi im sredstava ostalo nakon podmirenja osnovnih troškova poput režija i hrane.

Također se otvara pitanje bi li banke, uz takvo kreditno opterećenje plaće, uopće odobrile kredit. Ovaj primjer temelji se na službenim prosječnim cijenama novogradnje u FBiH te prosječnim kamatnim stopama za dugoročne hipotekarne kredite. Konkretni uvjeti financiranja razlikuju se od banke do banke, dok cijena nekretnine ovisi o više čimbenika, poput lokacije, mikrolokacije, kvalitete gradnje i dodatnih sadržaja.

Kod kupnje stana u starogradnji situacija je tek neznatno povoljnija, no pojavljuju se dodatni troškovi poput poreza na promet nekretnina te troškova renoviranja.

Svoje iskustvo podizanja kredita podijelio je i jedan mladić iz Hercegovine, koji je opisao kako mu se život promijenio nakon kupnje stana.

"Primarni problem s kojim sam se suočio prilikom podizanja stambenog kredita bilo je odbijanje banaka da mi odobre kredit zbog oblika registracije mog poslodavca. Uspio sam pronaći jednu banku koja je bila spremna odobriti hipotekarni kredit, no dodatni uvjet bio je pronalazak sudužnika. Kredit na 20 godina mogao sam si priuštiti, dok kraći rok otplate nisam mogao uklopiti uz redovne troškove.

Nakon kupnje stana kvaliteta mog života znatno se promijenila jer mi je više od polovice plaće odlazilo na kredit, a ostatak na režije i druge troškove. Vikend-izlete koje sam volio morao sam gotovo potpuno ukinuti, izlasci su svedeni na minimum, obroci izvan kuće postali su luksuz, a kulturne aktivnosti rijetkost. Ljetni odmor planira se vrlo pažljivo – od odabira destinacije i smještaja do prijevoza i trajanja putovanja. O zimskim putovanjima više ni ne razmišljam. Financijski gledano, život se sveo na ‘guranje’ mjeseca za mjesecom, a zamrznuo sam i policu životnog osiguranja koju sam ranije ugovorio", ispričao je mladi sugovornik iz Hercegovine za Institut za razvoj mladih KULT.

Utjecaj praznih stanova na cijene i dileme oko oporezivanja

Ekonomski stručnjak Igor Gavran ranije je za portal Klix.ba izjavio kako upravo nekretnine u kojima nitko ne živi dodatno podižu cijene stanova u Bosni i Hercegovine. Ipak, upozorio je da treba biti vrlo oprezan kada je riječ o nekretninama koje su napuštene tijekom rata, jer bi njihovo oporezivanje moglo biti protumačeno kao prepreka povratku izbjeglih osoba.

Prema njegovu mišljenju, ono što bi svakako trebalo oporezivati jesu investicijske nekretnine i nekretnine koje se iznajmljuju.

"Riječ je o nekretninama koje su formalno prazne i ne koriste se za stanovanje, već predstavljaju oblik ulaganja – kupuju se radi preprodaje ili kao vid štednje. Takve bi nekretnine trebalo oporezivati jer imaju komercijalnu namjenu. Također bi trebalo oporezivati i nekretnine koje se iznajmljuju, a to nije registrirano", istaknuo je.

Gavran je dodao kako postoje i nekretnine koje su vlasnici nekada koristili, ali ih više ne koriste jer su iselili iz države. Smatra da bi njihovo oporezivanje bilo posebno osjetljivo pitanje.

"Ti su građani bili primorani iseliti zbog loših životnih uvjeta, pa bi to predstavljalo dodatno kažnjavanje. Moglo bi se protumačiti kao otežavanje njihove veze s domovinom", zaključio je Gavran.