Je li 2026. zadnja prilika za povoljniju kupnju stana u Njemačkoj

Prema službenim podacima, krajem 2024. u Njemačkoj je živjelo oko 14,06 milijuna stranih državljana, dok oko 21 milijun stanovnika, odnosno više od četvrtine populacije, ima migrantsko podrijetlo.

Za većinu novopridošlih najam je prvi korak, no kod onih koji planiraju dugoročni ostanak sve se češće postavlja pitanje kupnje vlastite nekretnine.

Johannes Zschernig, stručnjak za hipotekarne kredite iz tvrtke Baufi24, navodi da je kupnja vlastitog doma ulaganje u budućnost, ali i odgovor na rastuće najamnine i nedostatak dugoročno stabilnog smještaja.

Njemačka se suočava s kroničnim nedostatkom pristupačnih stanova. Prema prognozi Njemačkog ekonomskog instituta (IW Köln), 2026. očekuje se izgradnja oko 215.000 novih stanova, što je manje od 235.000 iz prethodne godine i znatno ispod vladinog cilja od 400.000 godišnje.

Nedostatak je posebno izražen u gradovima poput Berlina, Münchena i Frankfurta, gdje potražnja nadmašuje ponudu, a najamnine rastu.

Cijene, kamate i energetska učinkovitost

Nakon pada između sredine 2022. i 2024., cijene nekretnina ponovno rastu. Prema dostupnim podacima, obiteljske kuće krajem 2025. bile su oko 4,3 posto skuplje nego godinu ranije.

Izvješće Instituta iz Kiela procjenjuje da bi rast cijena mogao biti izraženiji od kraja iduće godine, a pojedini analitičari očekuju vrhunac u sljedeće četiri do pet godina.

Kamatne stope trenutačno se kreću između 3,3 i 4 posto, ovisno o vlastitom kapitalu i energetskom razredu nekretnine. Iako su više nego početkom 2022., i dalje su umjerene u povijesnom kontekstu.

Nova pravila o energetskoj učinkovitosti na razini Europske unije također utječu na tržište. Energetski razred nekretnine sada je transparentan, što kupcima omogućuje lakše procjene troškova obnove i pregovaranje o cijeni, osobito kod starijih objekata energetskog razreda E–H.

Državne potpore

Dostupne su i državne potpore, primjerice subvencije do 70 posto za ugradnju dizalice topline te poticaji za izolaciju, nove prozore i obnovu krova. Obitelji s najmanje jednim djetetom i godišnjim prihodom ispod 90.000 eura, uz dodatnih 10.000 eura po djetetu, mogu ostvariti značajne pogodnosti kroz državne programe kreditiranja.

Strani državljani pri kupnji moraju pokriti dodatne troškove poput javnobilježničkih pristojbi, poreza i provizija iz vlastitih sredstava. Također se upozorava na oprez pri komunikaciji s neprovjerenim posrednicima na internetskim platformama te se savjetuje da se osobni dokumenti i platne liste ne šalju nepoznatim osobama.

Stručnjaci navode da je brzina reakcije važna jer se nekretnine često zadržavaju na tržištu vrlo kratko, osobito ako su ponuđene ispod tržišne cijene.